去年

2020-06-12 16:14

“九龙湖今年的表现是有目共睹的,主要原因在于政策,西客站落户、省府搬迁以及大量医疗、教育资源的规划,都吸引了大量人气。”天工御邸相关负责人表示,除了大量政策利好外,不少单位团购房也为该板块聚集了大量人气。

根据中原地产提供的数据显示,2014年南昌新建商品房成交面积659.71万㎡,其中住宅成交面积为559.77万㎡,同比涨幅明显。然而业内人士指出,去年的成交数据并不能体现真实情况,2013年底积压下来的成交很大一部分遗留到2014年初,从而造成数据虚高。

“新政的利好对楼市起到一定的积极作用,但作用并不持久,像2009年政策带来持续的成交量增长的局面很难出现。”易居南昌总经理胡波认为:“开发商主要还是‘以价换量’的销售手段来去库存。”

同致地产在12月份数据报告中指出,政策利好、返乡置业等因素确实促进了一部分购房者进入市场,但本就不多的客源经过前两个月的一轮消化之后,目前多数楼盘面临上访客户不足,蓄客量偏低的情况。业内普遍认为,“以价换量”仍然是目前去库存的有效策略。

尽管整体市场表现疲软,不过九龙湖板块却呈现供销两旺态势,成为南昌楼市“新贵”。“以绿地国际博览城、万达文化旅游城两大超大楼盘为主的九龙湖板块,支撑了去年很大一部分的成交体量。”徐凯表示,九龙湖区域在南昌房地产市场赚足了先机,在未放开限购的起始阶段,九龙湖片区楼盘均不限购,抢的了市场的先机;另外各大开发商获取土地的价格也较低,因此售价较低,吸引了大量的外地客户和本地的中低端客户购房,也吸引了大量的投资客户前往。

“其实从今年一些热销的楼盘来看,地铁、学区、商圈等因素已经成为购房者越来越看重的指标,莱蒙都会就因为是靠近万达商圈加之是名校学区房而大受欢迎,万科时代广场、绿地外滩公馆以及高新部分楼盘也因为地铁一号线成为投资首选。”徐宁表示,地铁一号线开通之后周边的楼盘将会炙手可热。

业内人士指出,这意味着未来两年的新房供应或将受到影响,而市场大环境同样影响着房企开工意愿。

去年,新房市场的调整也波及土地市场降温。据同致地产统计显示,2014年全年土地出让金额累计为182.75亿元,同比减少15.67%。其中居住和商住用地累计成交4487.2531亩,相比去年减少420.3079亩。今年成交的住宅类用地累计可规划建筑面积650.18万㎡,同比减少110.28万㎡。对此,徐宁认为:“一方面去年土地供应量本身减少了,另一方面,新房市场行情看跌,房企不敢贸然出手拿地,不少优质地块更出现流拍现象,而政府推出地块的意愿也相对降低。”

不过业内人士也指出,市场的去化速度仍然不理想,截至2015年1月7日,南昌市新房可售面积破位达到717.48万㎡,而其中住宅可售面积为333.82万㎡,相当于一整年的销售体量。与此同时,前不久公布的《2014年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》中显示,全国百城房价连续8个月下跌,跌幅呈扩大趋势。而南昌房价则连续3个月下跌,跌幅同样呈扩大趋势,可见市场价格企稳压力不小。

转机出现在9月分之后。“房贷利率7折”、“首套房认定标准调整”、“公积金贷款政策”、“央行降息”等利好政策的出台,加之前期限购放开,重新点燃了置业者的热情。以至于11、12月的新房成交重回历史高位,均超过5000套,出现年末翘尾的现象,这也成为2014年楼市的一大特点。

“受限购、限贷、限价政策的影响以及部分行政手段干预,2013年下半年的绝大多数成交在2014年初集中签约,以至于1、2月份的签约量超出历史同期的多倍,两个月达到近100万㎡。”洪客隆英伦联邦营销总监徐凯表示,如果扣除这两个月的成交,2014年的住宅真实成交数据仅在300万㎡左右,市场状况并非数据显示那般良好。

“遇冷”是今年全国楼市的主题,置业者观望气氛浓厚,旺季成交量惨淡,各种暖场活动收效甚微……与此相伴的是,持续加码的去库存压力。不过在行业趋冷的高压之下,“取消限购”、“利率七折”、“改善型住宅均按首套房政策执行”、“央行降息”……一系列政府救市手段不断出台,重振了房企与置业者的信心,也使得遇冷的2014年走出翘尾行情。

除了九龙湖板块表现特殊外,业内人士也指出,南昌楼市呈现一种“二八现象”,在整体行情遇冷的大环境下,部分名校学区房、地铁房却出现逆市走俏行情。例如莱蒙都会,全年出现多次开盘售罄的罕见现象,其销售面积(含非住宅)达到26.66万㎡。

毫无疑问,一系列利好政策大大刺激了年末市场。“频频出台的利好政策给购房者极大的信心和动力,特别是降息以后,大家购房成本降低了,较大程度刺激了成交。”徐凯表示。

“单从土地市场某一年的成交量难以判断下一年度的供应量,按正常开发周期,从拿地到项目第一期开盘,大部分开发企业都控制在1年半左右,甚至更长,再者各楼盘由于受销售影响程度的不同,其后期推出的供应量每年也会出现阶段性变化。”徐凯分析认为:“综合近几年一级市场和二级市场的状况,个人认为,2015年进入市场的房源数量应该基本与2014年持平或者略低,市场竞争将相对趋于缓和。”(记者张甜甜、见习记者黄之雯/文)

对此,中节能营销总监徐宁也认为,除去部分虚高数据,前三季度的成交十分冷淡,甚至创下了历史新低。

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